[Biz韩国] 位于南杨州新城的知识产业中心，空置局面正在发生变化。曾几何时，这里的工厂和办公空间因供应过剩和入驻疲软引发争议，但随着入驻行业范围的扩大和交通条件的改善，空置现象正在减少。然而，低层商铺及配套商业设施却仍未摆脱长期空置的困境。
7日，记者来到位于京畿道南杨州市茶山洞的一处知识产业中心。尽管这里曾因供应过剩和入驻不足引发关注，但建筑高层的工厂和办公空间已基本填满。走廊里挂着入驻企业的招牌，前来办公的人员也随处可见。
在这里工作的一位A先生表示：“据我所知，目前的空置情况几乎没有，即使是没贴招牌的房间，实际上大部分也已经租出去了。”
与办公空间人来人往的景象不同，低层商铺显得十分冷清。中心各处留有不少贴着“招租启事”的空置商铺，即使是临近一楼人行道的商铺也能看到空缺。部分店面仅留下了运营的痕迹，门窗紧闭。据该知识产业中心相关人士透露，这里的70间商铺中，有26间处于闲置状态，空置率约为37%。
南杨州的另一个新城别内洞情况也大同小异。次日记者探访别内洞知识产业中心一带时，发现这里的工厂和办公空间入驻情况良好。相反，低层商铺里停业或闲置的店面不在少数。
别内站的P Square是这种温差表现得最明显的地方。该复合体由低层商业设施P Square和高层知识产业中心P Tower两栋建筑组成。地下一层至地上二层为商业设施，三层以上为知识产业中心。这种结构下，低层商业设施实际上承担了服务于知识产业中心的配套商铺功能。
8日上午11点左右，记者来到P Square的地下一层，这里冷清得几乎看不到行人。通道两边排列着熄灯的空置商铺，即便是在临近步行路且拥有河景的位置，也有许多店面空置着。
地上二层的情况也相差无几。虽然部分店面仍在营业，但走几步进到内部商铺区，便是一连串的空房。二层看起来比地下一层和一楼的空置率稍低，但空置的区域明显多于正在营业的店铺。
在P Square经营房产中介的B先生表示：“除了上班族，这里几乎没有流动人口，所以生意很难做。现在想进驻的租户不多，因为空置时间太长，房东们为了留住租户，都在互相压低租金。”
随着空置期延长，虽然出现了降租的商铺，但由于知识产业中心的商铺及其配套商业设施最初的预售价较高，不像工厂和办公空间那样容易调整价格。实际上，据别内洞一家知识产业中心附近的房产中介介绍，知识产业中心的工厂和办公空间预售价约为2.5亿韩元，月租金在60万至70万韩元之间；而商铺的预售价高达4.5亿韩元左右，但月租金却与办公空间持平或仅略高。商铺业主为了获利本应提高租金，但为了减少空置，不得不忍受较低的租金水平。
知识产业中心是一种集合建筑，允许制造业、知识产业、信息通信产业领域的企业及其配套设施共同入驻。近几年，随着首都圈各地知识产业中心供应量迅速增加，空置问题随之凸显。在低利率时期，受投资需求推动，供应量进一步扩大；但此后随着高利率和经济放缓，部分地区开始出现入驻疲软和空置问题。
南杨州市为了解决空置问题，一直在扩大可入驻的行业范围。去年4月，将知识产业中心可入驻行业从原有的513个增加到577个，新增了OEM制造业、智能农场垂直农场、共享厨房运营业、建筑业以及电力、信息通信、消防设施工程业等。市有关负责人表示：“通过扩大可入驻行业等努力，空置问题正在逐步改善。”
实际上，经过7日至8日两天对茶山、别内知识产业中心的实地考察，工厂及办公空间大都已处于填满状态。附近房产中介相关人士也表示，入驻率已接近90%。
长期空置导致的价格下降也是工厂和办公空间入驻率增加的背景之一。茶山、别内一带的房产中介相关人士解释说，随着工厂和办公空间的市价较预售价下降了20%至25%左右，企业开始陆续入驻。一名房产中介人士表示：“空置时间太长，房东为了能收点租金，便以低价放盘，从而带动了入驻。随着价格下调，入驻确实在一点点增加。”
反之，低层商铺和配套商业设施呈现出与办公空间完全不同的趋势。办公空间可以通过扩大行业范围和调整价格来增加企业入驻，但商铺并不会因为入驻企业数量增加而立即被填满。租户需要依靠每月的营业额来维持生计，在流动人口少、消费需求弱的地方，很难找到新的租户。
专家分析认为，即便解决了工厂和办公空间的空置问题，商铺的问题也难以立即得到解决。世宗大学不动产AI融合学科教授申宝延（音）提到，疫情后线上消费增加，生活必需类以外的消费需求减少，他指出：“即使入驻企业的员工增加了，如果他们只是上班，下班后就回到自己的居住地或前往市中心，也很难带动当地商铺的消费。”他补充道：“商铺租金必须降下来才会有店铺入驻，但考虑到高昂的初期预售价，这看起来并不容易。”