[비즈한국] 每当房地产市场动荡时，人们总会说：“现在不是时候。”利率高时怪利率，施工费上涨时谈可行性问题，如果组合（重建/改建工会）内部摩擦，就提出纠纷风险。然而，回顾过去30年的房地产市场，那些因为恐惧而推迟决定的人，当真正下定决心购买时，往往已经错失了机会。如今，整备事业正站在这样一个十字路口。
供应墙，首尔已无新公寓
韩国房地产政策目前的基调传递着一个单一的信息，那就是“那一套精品房”。对于多套房持有者来说，背负着취득세（房产取得税）重课、综合房产税、转让所得税重课这三重枷锁。如果算上财产税和健康保险费，第二套房就不是资产收益，而变成了成本负担。在这种环境下，想要增值资产的人应该转眼看向哪里？答案只有一个：换成更好的一套房。而实现这一目标的最佳手段就是整备事业。
让我们冷静地看待首尔的住宅供应结构。2023年首尔公寓竣工量约为3万户，2024年甚至更少。另一方面，如果将首尔人口净流入、单人家庭增加以及房屋灭失需求加总，每年的必要供应量远远超过了这一数字。能够填补这种供应缺口的唯一物理手段就是重建与改建。
政府也深知这一点。虽然政府已经陆续发布了到2030年通过首尔整备事业的供应计划，但许可与开工通常有5~8年的时差。目前处于事业施行许可或管理处分许可阶段的楼盘，实际投放市场的时点最快也要到2028~2030年。换句话说，现在确保整备事业组合成员资格，是在供应悬崖的另一端提前锁定稀缺性溢价的行为。
施工费飙升的恐惧…实际上现在更有利
施工费飙升是事实。与2020年相比，2025年的建筑工程造价指数上涨了约35%以上。组合成员需要承担的额外分担金增加，部分楼盘也出现了事业搁浅的情况。我并不打算否认这一现实。但恐惧与事实是两码事。
第一，施工费上涨早已反映在市场中。没有人不知道这一点，因此整备事业的入住权和组合成员权的价格溢价一度遭到打压。矛盾的是，现在施工费的担忧已经充分消化在价格中，反而可能处于“低估区间”。
第二，施工费上涨带来的痛苦是暂时的，但竣工后新公寓的价值是永久的。以江南区重建竣工楼盘的案例来看，竣工后5年内市价相对于分销价上涨数十个百分点的情况反复出现。
第三，从去年开始原材料价格趋于平稳，建筑业也在通过降低成本的设计进行应对。施工费见顶的可能性很大。
政策风险？不，是政策红利
整备事业中最常提到的风险是监管风险。重建超额收益回收制、分销价限价制、各种许可延迟等，所有这些监管确实存在，部分也确实影响了事业可行性。但从宏观角度看，这些监管反而起到了提高整备事业稀缺性的作用。
监管越严，新项目进入难度就越大，已经进入事业轨道的楼盘价值就越高。突破监管并获得管理处分许可的楼盘，本身就是已经通过高准入门槛的“认证项目”。监管成了阻止他人进入的护城河，也为已经入局的组合成员赋予了垄断性地位。
更重要的是“快速统合企划”。这是首尔市极力推行的一项制度，目标是将通常需要15年的改建流程缩短至5~7年。实际上，黑石、西冰库、水色、阳平等快速统合企划指定区域的事业正在加速推进。享受监管放宽红利的正是已经身处项目中的人们。
整备事业性价比最高
只要针对多套房持有者的税制压力持续存在，资产家的资金就只能集中在一项资产上。那“一套房”应该在哪？江南区的新房价格已经超过30亿~50亿韩元，普通中产阶级难以进入。而首尔周边、京畿道、地方的现有公寓，虽然有价格优势，但需求基础较弱。
处于中间的答案就是整备事业组合成员权。通过5亿~15亿韩元的资金，可以成为有机会蜕变为“江南级别新公寓”的老旧楼盘成员。麻浦、龙山、城东、铜雀、永登浦的整备事业楼盘就是案例。虽然现在陈旧，但竣工后将成为首尔核心地段的品牌新房。作为换房的跳板，或是人生第一套房的垫脚石，整备事业是目前韩国房地产市场上性价比最高的选择。
我不否认有人对投身整备事业感到犹豫。长期的事业周期、组合内部的矛盾、额外分担金的不确定性、搬迁后的保证金筹措问题等，样样艰难。但我反问一句：现在什么都不做，真的安全吗？
没有专家敢断言10年后的首尔房价会比现在低。全租市场由于向月租转换加速，对承租人而言环境越来越严苛。作为无房者停留的时间越长，居住成本就越高，拥有自己住房的机会就越渺茫。我们必须直视这样一个事实：看似躲避风险的选择，其实是最大的风险，即“丧失机会”。
整备事业的核心在于“购买时间”。在事业周期内我们虽然在等待，但等待结束的瞬间，我们手中紧握的是位于首尔市中心的新公寓。等待10年获得的与等待10年却一无所有的结果，完全不同。
必须仔细核实信息
第一，首尔的住宅供应从结构上讲是不足的，而整备事业是唯一的解题路径。现在确保组合成员权，就是提前锁定未来的稀缺性。第二，施工费上涨和监管已反映在市场中，这反而抑制了额外供应，提高了现有项目的价值。第三，那一套精品房的政策基调未来也不会轻易改变，而以最合理的价格在最佳地段获得那一套房的方法就是整备事业。
当然，楼盘的选择很重要。并非所有整备事业都能成功。必须仔细考察事业阶段、组合财务状况、地段的未来需求、分担金结构。但是，没有分析就恐惧与分析之后再恐惧，完全是两码事。现在你需要的不是勇气，而是信息。获取信息后作出的决策不是赌博，而是战略。
在监管的时代，如果只允许拥有一套房，那么这套房必须承载未来的价值。现在，整备事业就是答案。
※以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长Kim Hak-ryul曾担任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。他目前运营并主持Naver博客“Pashong的世界考察记”和YouTube频道“StuTV”。著有《3040不动产新手初次不动产投资(2026)》、《重写韩国不动产使用说明书(2025)》、《京畿道不动产的力量(2024)》、《首尔不动产绝对原则(2023)》、《仁川不动产的未来(2022)》、《Kim Hak-ryul的不动产投资绝对原则(2022)》、《韩国不动产未来地图(2021)》、《从现在起只有会涨的地方才会涨(2020)》等作品。