[비즈한국] 首尔市中心各处正在发生怪事。在一个拥有超过1000户的大型公寓社区里，竟然连一套全租房源都没有。月租房也是同样的情况。按照以往，应该会有几十个挂牌信息的公告板现在空空如也。如果这只是暂时的现象也就罢了，但问题的严重性在于这种“空白”正在结构性地固化。
房源正在蒸发
无论打开哪个房地产信息平台，看到的都是同样的景象。首尔主要地区的大型公寓群中，全租和月租房源正在消失。过去，当入住量集中时，全租房源多到泛滥，房东甚至要为找不到租客而发愁。那时的情况感觉就像是几年前的事，但现在情况正好相反，是租客找不到房子。
统计数据是冷酷的。首都圈的全租交易量呈现出明显的下滑趋势。这并不是说供应减少了，而是房源本身根本没有进入市场。为什么会这样？是因为结构性原因在综合起作用。
第一，土地交易许可区域的扩大。政府和首尔市政府以遏制投机为名，不断扩大土地交易许可区域。在此区域内购买公寓必须有实际居住义务。也就是说，买房后必须自己居住，不能出租。每发生一次交易，可出租的房源就会减少一个。买卖越活跃，租赁市场萎缩得就越快。一种由监管挤压市场的讽刺局面正在发生。
第二，新房入住量的急剧减少。2021~2022年利率激增时期，许可数量大幅减少，其影响现在正转变为入住量减少的现实。受高利率和原材料价格上涨影响，建筑商甚至对动工都持谨慎态度。出现了多处虽已预售却无法动工，或虽已动工却延迟竣工的现场。由于没有新公寓供应，现有租赁市场的需求也失去了分散的出口。
第三，续约请求权到期的合同正在回归市场的过程引发的结构变化。在租赁三法实施后，使用过一次续约请求权的租客合同大量到期。房东们正利用这一时机选择改为自住，或直接将房源转为月租。全租房源减少，月租房源又供应不足，导致出现了双重空白。
全租的结构性消亡与月租的反击
全租（Jeonse）是韩国独有的租赁形式。租客将大笔保证金交给房东，以利息代替房租换取居住权，这种方式在高速增长期对房东和租客双方都是合理的选择。随着房价上涨，房东将全租保证金当作“无息贷款”使用，而租客可以不用每月支出房租来解决住房问题。
然而，这一结构正在动摇。在低利率时代，找不到合适投资手段的房东开始偏好月租。而在高利率环境下，全租贷款利息负担加重的租客则转而倾向于选择月租。需求和供应双方都在削弱全租的地位。
全租曾是韩国式的住房阶梯，但现在这个阶梯正在折断。买不起房的无房平民所依靠的立足点正在消失。
月租化加速并不意味着问题得到了解决。月租负担意味着生活费用的增加。调查显示，首都圈上班族的月租负担率已接近收入的30%~40%。当居住费用超过这一水平，消费能力就会消失，从而导致放弃结婚和生育。低出生率问题与住房不稳定直接相关，这在专家之间早已是常识，但政策却未能跟上。
127万户的虚像，2030年的幽灵供应
政府雄心勃勃地宣布了首都圈127万户的供应计划。仅看数字似乎是大规模供应，但深入剖析该计划的真相却让人感到无力。动工目标是2030年，也就是说从现在起要过4年才“开始挖地”。竣工则需要在那之后再过几年。
对于现在必须在租赁市场中收拾行李的租客来说，2030年动工毫无意义。对于担心明年、后年合同续约的人们来说，“2035年可以搬进新公寓”的话语不是安慰，更像是嘲讽。
更根本的问题在于，127万户能否如期供应本身就值得怀疑。市中心的整改事业难度越来越大。重建、再开发项目因业主之间的矛盾、施工方选择纠纷、行政审批延迟、拆迁补偿费用负担等，平均项目周期早已远远超过10年。整改解散区域也在增加。在没有商业可行性的地区，民间资本不会介入。
尽管“新统企划（快速综合企划）”、“模范小镇”等新的整改方式正在引入，但这同样需要时间。虽然目标是通过缩短行政流程在5~7年内完成项目，但现实中这种情况往往并不顺利。动工目标年份很少能按计划遵守。
公共用地供应也是如此。以第三期新城为例，从发布到入住花费了10年以上。交通网不完善的新城无法得到需求者的选择。无论供应数字有多大，如果不是需求者所期望的“职住平衡的市中心住宅”，就很难填补市场的供应空白。
政策基调的问题：需求遏制对供应扩大
韩国房地产政策的顽疾在于“需求遏制倾向”。房价一涨，就为了阻止投机需求而抛出各种税收和监管政策。收紧贷款、提高取得税、加强转让税、指定土地交易许可区域。在政治上，这很有效，因为“打击投机客”的信息很能迎合舆论。
然而，需求遏制政策的副作用总是出现在租赁市场。当房东选择转为自住或收回房源时，真正受害的是没有房子的租客。挤压多套房拥有者会导致租赁供应减少。在房价上涨期，房东会提高全租保证金。无论怎么做，租客都要分担痛苦。需求遏制政策不是在保护租客，反而反复出现让租客变得更加脆弱的悖论。
越试图通过监管来控制房价，其损失就越会回到无房者身上。历届政府反复犯下的这个错误，现政府也在重演。
供应扩大是正确答案，这已成为左右派专家之间的共识。问题是只停留在口头上。为了扩大供应，必须伴随放宽监管、保证项目收益率、改善行政审批速度。然而，由于担心放宽监管会产生其他副作用、既得利益保护逻辑、行政便利主义等交织在一起，实际的改革进展缓慢。
放宽容积率限制也是如此。如果在第一期新城重建中大幅提高容积率，新住房供应会增加，现有居民的商业可行性也会改善。但“楼层变高会破坏景观”的反对论和“难道不是只有现有居民受益吗”的公平性争议混杂在一起。最终在中间妥协，供应效果减半。
租赁市场的未来：三个情景
如果现状持续下去，租赁市场的未来会如何？可以假设三种路径。
第一是“坚守固化”情景。在供应不足持续的情况下，全租和月租价格稳步上涨。需求者被迫迁往更偏远的郊区，承担过高的居住费用，或降低居住水平。整体社会生活质量下降，人口外流加速的地区增加。按目前趋势看，这是最有可能发生的情景。
第二是“全租消亡，月租普及”情景。全租制度事实上消亡，租赁市场重组为以月租为中心。这是像欧洲或日本一样，月租成为普通租赁形式的结构。这种情况下，短期内居住费用负担大幅增加的冲击不可避免。月租市场要稳定，必须以充足的租赁住房供应为前提，在没有保障的情况下全租的消亡将直接导致住房不稳定。
第三是“政策转向与市场正常化”情景。政府实质性推进供应扩大，摆脱单一监管政策，恢复对租赁经营者的激励政策，以此改变基调。这将导致租赁房源恢复、全租价格稳定、居住流动性提高的结果。然而，实现这一情景需要政治决断。必须出台的不是迎合选票的政策，而是展望未来的政策。
现在必须要做的事
市场没有余裕去自行寻找对策。政府必须行动，而且是现在就要行动。
需要重新审查土地交易许可区域的指定标准。那种盲目维持投机抑制效果未经证实的区域，却导致租赁房源枯竭的现行方式需要纠正。至少应该灵活运用针对新购住宅的实际居住义务适用方式。
必须恢复对民间租赁供应的税收优惠。在租赁经营者登记制实质上名存实亡后，民间租赁供应的基础正在动摇。应重新调整制度，以维持一定期限租赁为条件提供税收优惠，并设计对续约的合理补偿方向。
必须大幅提高整改事业行政审批速度。必须打破目前仅文件审查就耗时数年的行政系统。必须让快速通道制度在实质上而非形式上运行。如果能缩短项目周期，施工费用负担也会减少，售价也能降低。
公共租赁供应也应并行。必须由公共部门填补民间租赁供应的不足。但是公共租赁的关键在于立地和质量。交通不便、生活基础设施不足的郊区公共租赁得不到需求者的青睐。需要创造性的方案来增加市中心内的公共租赁供应。应积极探讨现有公共建筑的复合开发、扩大车站周边的小型公共租赁等。
政策也有责任
租赁市场的崩溃不是突如其来的灾难，而是预告过的危机。几年来专家们一直在警告。如果不解决入住量减少、土地交易许可区域扩大、租赁经营者制度受损、整改事业延迟等问题，必然会出现这种情况。无视警告的结果就是现在这些“全租0件，月租0件”的社区。
政策不能仅凭意图来评价，而是要以结果来评价。打击投机的意图无论多么善良，如果租客必须支付更高的月租、在更恶劣的条件下生活，那么该政策就是失败的。稳定平民居住的口号无论多么华丽，如果市场上没有房源，那不过是空话。
政府即使现在也要正视现实。租赁市场目前处于紧急状态。数字背后有因为找不到房子而滞留在单间房的人，也有因为没有能力支付上涨的全租金而寻找搬迁去处的家庭。如果政策不能回应这些痛苦，那就是玩忽职守。
供应需要时间，但改变基调的决断今天就可以做出。越推迟那个决断，损失就越全由租客来承担。
在拥有1000户的大型社区里，全租房源竟然为零的国度。这就是我们现在所生活的韩国租赁市场的现状。
※以笔名“Pashong”闻名的SmartTube房地产调查研究所所长金学烈（Kim Hak-ryeol）曾担任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。他目前运营并主持Naver博客“Pashong的世界考察记”和YouTube频道“Stew TV”。著有《3040房产小白首次房地产投资（2026）》、《重写韩国房地产使用说明书（2025）》、《京畿道房地产的力量（2024）》、《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《韩国房地产未来地图（2021）》、《从现在起只有上涨的地方才会上涨（2020）》等书。