[비즈한국] KOSPI指数突破了7500点。5月11日盘中一度逼近8000点，随后因获利盘抛售而稍作调整。美国标普500指数也突破了7500点，连日刷新历史最高纪录。韩美两国的股市正在同时书写新的历史。
问题在于接下来的事情。一出去聚会全是在聊股票。谁说靠SK海力士000660赚了多少钱，谁说靠英伟达赚了一套江南公寓的钱。那些之前因为手头紧，或者因为谨慎而没能参与股市的人，现在追悔莫及。FOMO（错失恐惧症）已开始全面蔓延。
这时有一个最危险的想法：“把现在住的房子卖了，全仓买入股票吧。”
先说结论。我坚决反对。无论在什么情况下都反对。观察房地产市场30年，见证了无数个周期，我几乎没见过卖掉自住房产去全仓其他资产而过上幸福生活的人。相反的案例倒是不胜枚举。
如果我的话你不相信，那就听听超级富豪们的忠告吧。
世界顶级投资者沃伦·巴菲特在1958年以3万1500美元买下了美国奥马哈的一套普通住宅，直到现在他仍住在那栋房子里。他在公开场合曾说：“我一生中第三成功的投资就是买下了这栋房子。”第一和第二呢？是两枚结婚戒指。
别误会，巴菲特并不是说“从收益率层面来看，房子比股票好”。他诚实地承认：“如果当时把买房的钱拿去买股票，会赚到更多的钱。”即便如此，他仍称买房是他一生中最正确的决定之一。为什么呢？因为房子不仅是简单的投资资产，它是家人的安乐窝，是人生规划的基石，最重要的是，它是那种不会让你彻夜难眠的资产。
巴菲特更进一步指出。在2014年的财富会议上，他说：“人们理应排队通过30年期抵押贷款买房。”他还称30年固定利率抵押贷款是“世界上最好的金融产品”。这是一种既能对冲通胀，又能稳定居住的手段。在2012年接受CNBC采访时，他毫不犹豫地回答了年轻投资者的问题：“如果问我是买股票还是买房，我会选择先用30年抵押贷款买房。那是最好的交易。”
不仅如此，另一位传奇人物彼得·林奇也是如此。他曾管理麦哲伦基金13年，取得了年均29%的惊人收益率。他所著的名作《战胜华尔街（One Up on Wall Street）》第四章中，提到了所谓的“镜子测试（Mirror Test）”。这是在买股票前，应该在镜子前对自己提出的三个问题。其中第一个是什么呢？
“我有自己的房子吗？”
林奇的态度很坚决。“在股票投资之前，一定要先买房。因为100次中有99次，房子是能帮你赚钱的资产。”他还说：“人们买房时会看学区、看交通情况，甚至检查管道状态。买个冰箱也会仔细斟酌。但买股票时，仅仅因为上班路上公交车里谁说了一句，就投下1万美元。如果亏损了，反而责怪自己的运气。”
真是针针见血。回想起30年来见过的无数投资者。买一套盆唐30坪左右的公寓时，会花一个月分析学区、考虑交通利好、检查周边基础设施，并将各小区的买卖价格和传贳价格整理在Excel中；可没过几天买入一只股票时，却仅仅因为朋友午饭时随口说的一句话就做了决定。让人怀疑这真的是同一个人吗？
林奇建议先买房的原因很明确。第一，房子能自然产生杠杆效应。只需投入20%的自有资金，就能拥有100%的资产。这与通过信用借贷买股票完全不同，是一种安全且长期的杠杆。第二，价格不会每天波动5%。不需要大半夜盯着报价盘看得冒冷汗。第三，最重要的是你可以住在里面。即便价格下跌，居住效用依然存在。如果股票腰斩，资产就腰斩了；但即使房价暂时波动，家人依然住在那里。
这个区别是决定性的。
回想一下股市暴跌期。2008年金融危机、2020年新冠冲击、2022年通胀冲击，以及今年3月中东引发的KOSPI 12%暴跌。那些坚持持有到最后的人和因恐惧而抛售的人，区别究竟在哪里？虽然也有心态上的差异，但更根本的是看是否拥有“能挺住的营地（基地）”。拥有稳定自住房的人，即使股市波动，日常生活也不会崩溃。但卖掉房子全仓股票的人则不同。当股票下跌30%的瞬间，这不仅仅是亏损，而是直接导致居住不安和人生规划的瓦解。
在此再加上韩国的特殊国情。2026年5月的韩国房地产市场正处于一个严峻的转折点。多套房者的转让所得税加重税率已于5月10日重启，土地交易许可区域的实际居住义务例外也得到了扩大。市场正在再次展现监管加强与价格上涨同时进行的“韩国式悖论”。最关键的变量是传贳（全租）正在消失。2026~2027年首尔的供应断层就在眼前。租金结构性上涨的环境已不可避免。
试想在此时卖掉自己的房子。如果股票上涨赚了钱还好，但赚了钱之后要去哪里住呢？传贳房源枯竭，月租金正在快速上涨。买卖价格也是如此。一旦卖掉房子，很难再回到同一个社区。哪怕通过股票赚了30%，如果期间房价也涨了30%，结果实际上是亏损的。更进一步，如果股票跌了30%呢？资产和居住地同时失去。这是双重打击。
超级富豪们之所以说“先安家置业”的真正原因就在于此。因为财富积累不是收益率游戏，而是生存游戏。回顾沃伦·巴菲特终身强调的两个投资原则：“原则1，不要亏钱。原则2，不要忘记原则1。”自住房产属于资产组合中“原则1”的领域。这是无论在任何情况下都不能损失的基准线。
那么，意思是不要投资股票吗？绝对不是。恰恰相反。也应该投资股票。只是有先后顺序。先安家置业，以此带来的心理和财务稳定性为基础，再将剩余资金投资股票，这才是正道。无论是巴菲特还是林奇，都没有说过“不要投资股票”。只是说“先买房，然后再买股票”。
投资资产的占比如何分配取决于个人情况。但如果不拥有自住房的情况下增加股票占比，就像不系安全带以时速200公里行驶一样。平时看起来没问题，但一旦发生事故，就是无法挽回的。
现在的股市处于历史最高价。有人说会继续上涨，有人说是泡沫。哪一方正确，时间会给出答案。但有一点是肯定的：无论市场如何，自住房是支撑家人生活的资产，这一事实不会改变。不管市场如何，那里都是家人居住的地方。即使市场暴跌，也能在那间房子里安睡。即使市场暴涨，那间房子的效用依然如故。
巨大的FOMO浪潮袭来。朋友、同事、亲戚、邻居都在谈论股票。在这个过程中，你可能会对自己的房子感到厌烦。脑海中会悄悄浮现出“如果卖掉这套房子，就能买多少股某某股票”的想法。
那时，照照镜子吧。然后问自己彼得·林奇的第一个问题：“我目前有稳定的住所吗？”
如果答案是“有”，那就千万别卖掉那栋房子。只将剩余资金分散投入股票。如果答案是“没有”，那就用原本打算投资股票的钱先买下属于自己的房子。
沃伦·巴菲特至今仍住在1958年买的那栋房子里。在此期间，他成为了世界首富。并不是因为他没有卖掉房子，而是因为他安稳地住着房子，并在其基础上从容地进行了投资。
FOMO是市场制造的情绪，而安家置业是人生打下的基石。不要把两者混淆了。市场明天依然会开市，但如果错过了一家人稳定居住的房子，就很难再抓住了。
※以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营Naver博客“Pashong的世界考察记”和YouTube频道“Stu TV”。著有《3040房地产新手初次房地产投资（2026）》、《重写大韩民国房地产使用说明书（2025）》、《京畿道房地产的力量（2024）》、《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《大韩民国房地产未来地图（2021）》、《从现在开始，只有会涨的地方才会涨（2020）》等书。