[비즈한국] 首尔江南区汉江边重建竞标战将于本月30日迎来转折点。新盘浦19·25次联合重建项目与狎鸥亭5区域重建项目同日举行施工方选定大会，参与竞标的4家大型建筑商的胜负也将同时揭晓。在近期大型整改项目接连流标的情况下，这两处项目是罕见地形成了竞争局面的现场。各家建筑商超越了汉江景观设计与品牌竞争，转而以保障组合成员实际利益为核心条件展开竞争。
据整改业界透露，首尔江南区两处核心重建项目将于30日并列举行施工方选定大会。在首尔瑞草区新盘浦19·25次联合重建项目中，三星物产与浦项E&C展开对决；在首尔江南区狎鸥亭5区域重建项目中，现代建设与DL E&C展开对决。与近期首尔江南区狎鸥亭3区域和阳川区木洞6团地等大型项目因单一竞标而流标不同，这两处项目因大型建筑商的竞争竞标得以成立，备受业界关注。
竞标战的共同关键词是“组合成员实际利益”。过去江南区整改项目的竞标主要侧重于品牌与外观设计竞争，而此次组合成员的分担金、搬迁费、事业费筹措利率以及工程费上涨压力等，成为了核心变量。有分析认为，随着高利率、贷款限制和工程费上涨压力的叠加，金融条件已成为评判施工方的主要判断依据。
时隔2年的复仇战，三星·浦项激战新盘浦19·25次项目
新盘浦19·25次联合重建项目是拆除位于首尔瑞草区蚕院洞的两处园区，新建地下4层至地上最高49层、共7栋（614户）的整改事业。组合预定工程费约为每3.3㎡ 1010万韩元，总规模为4434亿韩元。这是三星物产与浦项E&C自2024年1月釜山促进2-1区域再开发项目以来，时隔约2年零3个月再次在整改项目竞标中交手。当时经过激烈角逐，浦项E&C以47票之差赢得了该项目。
三星物产以“Raemian Ilucera”为品牌，重点强调金融稳定性和Raemian城区的扩张。其提出的每3.3㎡工程费为1005万韩元，低于组合预定价。在事业费方面，提出了以无上限的最低利率进行筹措的条件。搬迁费LTV 100%和56个月的工期也是核心条件。在设计方面，提出了533户拥有汉江景观（多于446名组合成员）以及在原案基础上减少一栋、共计6栋的布局方案。凭借丰富的联合重建经验，三星对推进原址重建和独立结算制充满信心。
浦项E&C则以“The Banpo Otier”为核心，将减轻组合成员负担和加快事业进度作为差异化卖点。其提出的每3.3㎡工程费为979.8万韩元，并承诺组合事业费全额将以CD-1%利率筹措。工期相对较短，仅为49个月。此外，还包含了保障搬迁费达到附近新公寓全租金水平，并向全体组合成员提前发放每户2亿韩元金融支援金的内容。设计上，重点突出了全户拥有汉江景观、17米架空层（Piloti）、250米空中连廊及3.55米层高等特点。
狎鸥亭首次竞标战，现代与DL在5区域对垒
狎鸥亭5区域是拆除首尔江南区狎鸥亭洞汉阳1·2次小区，新建地下5层至地上最高68层、共8栋（1397户）的整改事业。这是目前为止进行施工方选定竞标的狎鸥亭公寓地块4个区域（2、3、4、5区域）中，唯一形成竞争格局的现场。组合预定工程费约为1.496万亿韩元。现代建设与DL E&C均强调了狎鸥亭汉江边地段的象征性。
现代建设以“狎鸥亭现代Galleria”为名，强调事业稳定性和责任筹措资金。总工程费约1.496万亿韩元中包含了园区特化费用等1927亿韩元，并提出了对全体事业费适用COFIX+0.49%固定利率的条件。67个月工期、搬迁费LTV 100%、分担金延缓4年缴纳以及在金融机构无法借贷时的责任筹措也是核心条件。设计方面，计划采用全户汉江景观、240度全景视野及17米架空层，旨在最大化利用汉江边地段优势。
DL E&C则以“Acro 狎鸥亭”瞄准了产品力与组合成员实际利益。其提出的每3.3㎡固定工程费为1139万韩元，比组合预定工程费低100万韩元以上；必需事业费筹措利率则以COFIX新余额基准加算利率0%提出。工期定为57个月，并提出了搬迁费LTV 150%、分担金最长延缓7年缴纳的条件。设计上包含了单层单户、露台特化、超大型超级顶层公寓及全户汉江景观等方案。
整改业界相关人士表示：“虽然根据《城市整改法》，对于搬迁费等与工程无直接关联的事项提案受到限制，但考虑到房贷限制和高额追加分担金，如果施工方不提供金融支援，整改事业确实很难推进。由于特化设计竞争已达上限，在贷款限制和高利率持续的情况下，围绕事业费利率以及搬迁费、分担金的支援竞争将不可避免地持续下去。”