[비즈한국] 6月3日，第9届全国同步地方选举即将举行。这是一场同时选出广域及基础地方自治团体长、地方议员和教育监的大规模选举。然而，许多选民将地方选举视为“大选的缩影”或“国会议员选举的迷你版”。这意味着人们在投票站往往先看政党的标志，而不是候选人的名字。
作为一名观察房地产市场近30年的人，我想在此明确指出一点。地方选举与大选或国会议员选举的本质不同。它对我们所在社区房地产市场的影响更为直接和即时。正是因为这个原因，比起优先考虑政党利益的候选人，甄选出能为当地和当地居民服务的人，其实就等同于保护自己的资产。
地方选举对房地产具有决定性意义的原因
总统和国会制定的政策属于宏观层面。例如转让所得税重税、LTV（贷款价值比）·DSR（总负债偿还比）等金融监管，以及综合房地产税·财产税等税制框架。但是，我居住的社区将建设什么、开通什么样的道路、新建什么样的学校、哪个区域被划定为整修项目，几乎全部由广域及基础地方团体长和地方议会决定。
让我们深入探讨一下。
· 城市基本计划·城市管理计划：这是市·道知事以及市长·郡守·区厅长的权限。我所在的社区是保留为居住区，还是转变为商业·业务区，以及容积率和建蔽率的上限，都是由此决定的。
· 再开发·再重建整修区域的指定与解除：基础团体长实际上掌握着决定权。即使是同一个项目，根据团体长是谁，可能原本4年完成的工作会拖延至10年，也可能原本停滞的项目在任期开始后迅速推进。
· 广域·城市铁路等交通网协议：在新建GTX（首都圈广域急行铁路）追加线路、轻轨、BRT（快速公交系统）、广域巴士线路的过程中，团体长的协商能力和分担金决定权是决定性变量。
· 学区与教育环境：教育监是学校新建、迁移、合并及学校用地选址的负责人。学区的变化直接影响公寓价格。
· 地方财政与税制运营：财产税弹性税率调整、取得税减免条例、学校用地负担金、城市规划税等与地方财政相关的决策，均属于地方政府的领域。
· 行政许可速度与可预测性：即便是同一部法律、同一个项目，各地方政府在行政许可处理速度和行政运营风格上也有天壤之别。我们见过无数次这样的案例：项目本身没变，但换了团体长后，项目进度或突飞猛进或戛然而止。
此外，千万不要忘记地方议会的重要性。团体长推进的所有条例、预算、许可都要经过地方议会的制衡与同意。无论团体长的计划多么优秀，如果议会阻挠就无法进行；反之，如果团体长强推不合理的计划，而议会不加制衡，就会酿成祸端。每一位市·道议员、市·郡·区议员最终都在塑造我们社区的房地产环境。很多人只盯着团体长而对地方议员的投票漫不经心，这是一个错误的习惯。
说到这里，你应该能体会到“一场地方选举决定未来4年的房地产环境”这句话绝非夸大其词。
从房地产角度看需特别关注的承诺类型
第一，诸如“任期内开通XX地铁站”之类的交通承诺。广域铁路和城市铁路的建设周期通常在10年以上。承诺在4年任期内开通新线路，大部分是窃取了前任政府的项目作为自己的功绩，或是根本无法实现的空谈。对于缺乏线路协商进度、预可行性调查是否通过、财政分担比例等细节的交通承诺，应首先保持怀疑。
第二，诸如“放宽监管以提升房价”之类的承诺。这并非指放宽监管本身是错误的。然而，城市一旦崩塌，重建是极难的。我们已经在多个城市见识过盲目放宽容积率导致基础设施无法负荷的社区，最终会迎来什么样的结局，以及学校、道路、公园配套跟不上的新建小区5年后的样子。短期提振经济，最终必然由某人来买单。
第三，诸如“引进XX企业”的产业承诺也需要细查。要看是否真的有引进可能，是仅签署了MOU（谅解备忘录），还是在用地、激励政策、行政许可方面有了实质进展。引进企业对房地产影响巨大，是吸引选票的好筹码，但同时也是空头支票频出的领域。
第四，在开发与保护存在冲突时，候选人的立场如何。针对绿地解除、军事保护区解除、站点周边高密度开发、老旧独栋住宅区整修等问题，如果只听一方意见就做出决定，必然会产生副作用。能会见所有利益相关方并提出平衡方案的候选人，在结果上才是最能保护该社区房地产价值的人。
第五，拥有过往任期“黑历史”的候选人。在城市规划相关项目中因强推而被卷入诉讼、涉及行政许可贪腐丑闻，或者本人及家人在房地产交易时机与城市规划决策时机出现巧合的候选人，应列入观察名单。比起华丽的新承诺，过往行为更能准确体现一个人。
结论：每一票的分量
房地产最终是人们聚集的地方。吸引人们聚集的因素是工作岗位、交通、学校、公园，以及能够协调这一切的行政能力。在地方选举中，我们直接选出这些行政工作的最高负责人。
摘掉政党的标签，仔细观察每一位候选人，你会发现谁是在这个社区生活一辈子的，谁只是暂时停留的；谁敢自称对社区巷弄了如指掌，谁连社区名字都搞混；谁用具体的数字说话，谁只用漂亮的口号包装；谁有信守承诺的记录，谁擅长画饼。
4年的房地产环境在6月3日那一天决定。往大里说确实如此。更准确地说，那天决定的是不仅影响未来4年，甚至会影响下一代城市基调的格局。城市规划一旦画错，几乎无法挽回。我们见证过太多因为一条错误的道路、一个规划错误的整修区域，而留下30年后遗症的案例。
请务必不要看政党而要看人，不要看口号而要看公约，不要看华丽词藻而要看数字来行使你的一票。能够甄选出真心为地区和居民服务的人的眼光，与挑选优质房产的眼光本质上是一致的。不被华丽的外观所迷惑，审视地段、基本面和未来价值的眼光，正是我们挑选房产时所用的那双眼，同样适用于挑选候选人。
※以笔名“Pashong”闻名、现任Smart Tube房地产调查研究所所长的金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。他目前经营并主持Naver博客“Pashong的世间探访”和YouTube频道“Stew TV”。著有《3040房地产新手投资指南(2026)》《重写大韩民国房地产使用说明书(2025)》《京畿道房地产的力量(2024)》《首尔房地产绝对原则(2023)》《仁川房地产的未来(2022)》《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》《大韩民国房地产未来地图(2021)》《从现在起，只涨该涨的地方(2020)》等作品。