[비즈한국] 今年，韩国史上首次开启了“2000万入境游时代”。Yanolja Research预测，2026年访韩外国游客人数将达到2076万至2126万人次。自政府2009年首次提出“年吸引2000万人次”的目标以来，这道墙在过去的17年里从未被突破。今年第一季度，访韩游客人数已创下历史新高，较去年同期增长了23%。客人多得溢出来了。
然而，实际上却没有地方给客人住。这是目前韩国旅游市场最大的悖论，也是房地产投资者应该关注的焦点。
需求并非暂时的繁荣，而是结构性的转型
首先需要明确的是，这种需求并非新冠疫情恢复期的昙花一现。随着近期中日关系趋于紧张，原计划前往日本的中国游客将目光转向韩国，这种“反向获利”效应进一步加剧了需求。这正是Yanolja Research上调预测值的背景。政府的眼光更为长远，已将2030年吸引3000万外国游客定为目标，韩国旅游发展局更是宣称要将这一时间表提前两年。
不仅规模宏大，资金流也十分充裕。据牛津经济研究院分析，2024年一年，韩国境内Airbnb住客在住宿和非住宿方面的支出总额高达6.3万亿韩元。这不仅是简单的旅游统计数据，更是可以被房地产这个载体所吸纳的现金流。需求的大小和持续性已经无需多言。
供应被法律冻结
问题在于供应。据新韩投资证券分析，截至2025年底，首尔三星级及以上旅游酒店客房约有4.25万间。即便以保守估算访韩外国游客并按每房入住2人计算，每天至少需要2万间以上客房。若考虑到单人单间需求增加以及本国游客需求，缺口只会进一步扩大。同一份分析报告根据许可审批趋势预测，这种供应紧张的情况至少会持续到2029年。考虑到建造一家酒店所需的时间，这并不是短期内可以解决的问题。
行政部门的预测也出现了失误。首尔市曾预计2026年住宿设施会供过于求，但监查院重新评估的结果却恰恰相反，即“客房短缺”。在增加供应的脚步与政策不协调的过程中，填补这一空缺的正是以Airbnb为代表的共享住宿。
进入壁垒是客观存在的
在此需要保持冷静。Airbnb投资并不是一项“任何人、用任何物业”都能做的生意。韩国的城市共享住宿建立在一个畸形的结构之上：仅面向外国人合法，而面向本国人营业则属于非法。所谓的“外国人观光城市民宿业”制度本身是为了应对2011年中国团体游客激增而设立的，15年前的制度设计至今未变。
监管的细节即房地产的细节。经营者必须实际居住在相关住房内，闲置房屋不得注册，且对面积和房间数量都有要求。关键在于，位置优越、进入壁垒低的地铁站周边写字楼（Officetel）在本质上是被禁止进行共享住宿运营的。能够合法接待本国人和外国人的途径，仅限于利用政府指定的监管沙盒验证特例运营商，或者如韩屋体验业、农渔村民宿业等具备独立注册条件的特定类型。
总之，进入壁垒是实实在在的。但在投资的世界里，进入壁垒也是一道护城河，只要能跨越过去，就能过滤掉竞争对手。
壁垒之外有机遇
值得关注的变化是制度已经开始松动。2025年10月，政府通过服务产业竞争力强化工作小组，正式讨论了本国人共享住宿的制度化问题。韩国经济人协会建议在《观光振兴法》第3条中增设“共享住宿业”，取消本国人与外国人的身份区分、实际居住义务、供应量及营业天数限制，并纳入一直被排除在外的写字楼。主导部门文化体育观光部正倾向于通过议员立法来实现制度化。法国在2017年修改住房法使共享住宿合法化的先例也是参考对象。
将这一趋势翻译成房地产的语言，其意义十分明确。如果写字楼排除条款和实际居住义务被解除，那些一直因无法用于住宿业而受限的市区地铁站周边写字楼、生活型住宿设施、城市型生活住宅将集体被重新评估为“合法住宿资产”。市场已经在行动。已有分析指出，如果将滞销的写字楼或城市型生活住宅转变为旅游酒店，单房收益率将大幅提升。政府也已转向大幅放宽住宅型生活住宿设施向写字楼转换及住宿业申报条件的政策方向。
当然，利好消息总伴随着摩擦。现有的住宿业方以监管公平性为由表示担忧，周边居民则担心租金上涨及噪音、垃圾等影响居住权的问题。如果数量增长无法跟上质量管理，监管也可能再次收紧。然而，这种摩擦本身就为准备充分的投资者提供了缓冲地带，留出了时间。
合理设置，公益与收益兼得
这里需要进行最重要的观念转换。合理设置的Airbnb投资并非单纯追求私利，而是与国家课题方向一致。
2000万人蜂拥而至却住处不足，导致“再也不来了”的负面口碑累积，这对旨在成为旅游大国的韩国而言是惨痛的损失。增加合法、安全的住宿供应，正是解决这一短缺问题的关键，也与政府通过制度化引导的方向完全吻合。换句话说，在法律框架内规范运营的共享住宿投资，也是符合国家政策的“公益性投资”。
作为收益型房地产的魅力也很明显。结构性上行的旅游需求、至少几年内难以缓解的供应短缺、以及制度化带来的价值重估动能同时叠加。这三者同时指向一个方向的资产并不多见。称其为“面向未来”绝非夸张。
核心在于“合理”二字。在法律灰色地带逃避监管的运营方式已走到尽头。筛选具备合法注册条件的地理位置和物业，解读制度化方向并预先进行资产布局，将运营作为一项事业进行精细设计。只有以正攻法跨越壁垒的投资者，才能完整享受即将到来的重估红利。
客人已经来了，容器尚空，法律之门正在开启。现在正是“合理”开启Airbnb投资的最好时机。
※作者金学烈（笔名Pashong）是知名的Smart Tube房地产调查研究所所长，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。他目前经营着Naver博客“Pashong的世界考察记”和YouTube频道“Stu TV”。著有《3040房产小白的首次房产投资（2026）》、《重写韩国房产使用说明书（2025）》、《京畿道房产的力量（2024）》、《首尔房产绝对原则（2023）》、《仁川房产的未来（2022）》、《金学烈的房产投资绝对原则（2022）》、《韩国房产未来地图（2021）》、《从现在起，只会涨的地方才会涨（2020）》等书。