[비즈한국] 在首尔新建公寓地下一层开设的图书馆和体育中心，以及坐落在小区内的幼儿园。乍一看，这些似乎是专为公寓住户设计的空间，但实际上，它们都是由地方政府拨付税款来运营和管理的公共设施。这是因为这些设施属于民营开发商在建筑过程中，以获得容积率等奖励作为条件，向地方政府提供的“捐赠彩纳”（公共贡献）建筑物。然而，随着部分捐赠彩纳设施的使用便利性更多地向住户倾斜，人们不禁质疑，这些设施作为“公共设施”的初衷在实际运营过程中是否得到了充分体现。
Brighton图书馆：虽为公共设施，却设有“住户专用入口”
首尔永登浦区汝矣岛Brighton图书馆是于今年4月28日开馆的捐赠彩纳设施。开发商在开发Brighton汝矣岛公寓的过程中，获得了960.41%的容积率，并捐赠了地下一层3488平方米的专用面积。区政府在将其改建为图书馆的过程中，投入了首尔市预算38亿9700万韩元，加上特别拨款和区预算，总投入达70亿8900万韩元。此外，每年还要承担约26亿韩元的运营管理费。
该图书馆本应是任何市民皆可使用的公共设施。但据Bizhankook采访得知，由于图书馆建在公寓地下，Brighton汝矣岛的住户可以通过内部连接通道直接进入。住户使用门禁卡即可通过与101栋连接的通道往返于公寓和图书馆之间。开馆初期，即便在窗口座位和插座座位迅速被占满的情况下，住户依然能够从小区内部直接进入图书馆。记者于本月29日下午1点左右前往该馆，在逗留的1小时内，观察到约有7名住户通过专用通道进出。当天，馆内的窗口座位和插座座位均已满员。
在首尔江东区经营不动产代理店的A某在宣传该公寓时表示：“外人一大早就排队，最后因没位置而不得不离开，但住户们的早晨却完全不同。他们不需要‘开门抢座（Open Run）’，直接从图书馆地下一层就能进入。”
此外，虽然图书馆在捐赠彩纳时也包含了部分停车位，但目前确认并不向图书馆使用者提供停车支持。虽然这是区民均可使用的公共设施，但因位于公寓建筑内部，外部车辆进入受到了限制。
对此，永登浦区厅方面解释称：“由于汝矣岛停车费负担较重，担心非图书馆使用者为获取停车支持而利用该设施，存在滥用风险。与体育休息室不同，图书馆是使用者频繁进出的场所，很难核实是否为实际使用者，因此目前不提供额外的停车支持。”
关于住户出入通道，他们补充道：“从接受捐赠彩纳时就已经连接好了，因为需要确保撤离通道，所以无法封闭。”
捐赠彩纳：作为获取生活社会基础设施的手段，但也存在“住户优先权”问题
捐赠彩纳是指在开发项目过程中，将部分土地或建筑物等所有权转让给地方政府的制度。在此过程中，开发商可获得容积率放宽等城市规划上的奖励，即能够增加住宅数量或提高建筑高度。由于捐赠彩纳设施投入了公共预算，理应确保区域内所有居民都能使用，因此设施的位置和动线是衡量公共性的核心标准。
有时也会给予特定小区住户优先使用权。例如，国公立幼儿园会为捐赠了土地的公寓住户子女提供优先入园机会。根据现行标准，捐赠主体与地方政府协商后，可在定员的30%~70%范围内优先接纳住户子女。其余名额则不区分住户与否，根据一般入园优先级进行分配。
虽然这是为了扩充国公立幼儿园的制度，但在热门地区或新建小区，有批评指出普通分配名额不足。除去优先入学名额后，非小区居民可利用的位置非常有限。特别是由于国公立幼儿园获得政府支持，托育环境和运营稳定性较好，深受家长青睐。
事实上，首尔地区的幼儿园数量从2021年的5049家减少至2025年的4010家，随着国公立幼儿园的需求持续增长，部分地区出现了入园排队人数超过100人的情况。
欢迎文化设施，抵制“养老院”……对捐赠彩纳设施反应不一
建筑行业认为，对捐赠彩纳设施的偏好因种类而异。图书馆、体育设施、幼儿园、儿童咖啡馆等生活便利性高的设施往往能提高住户满意度，对小区价值有积极影响。相反，日间护理中心或公共厕所等部分设施则因担忧安全问题和房价下跌，被视为“嫌恶设施”，引发居民反对。
例如，首尔汝矣岛示范公寓在2023年就曾因是否安装“老年幼儿园（日间护理中心）”而引发矛盾。当时首尔市要求将安装老年日间护理中心作为捐赠彩纳条件，以换取重建容积率最高400%、最高65层的许可，但居民们认为这会对房价产生负面影响，持续反对了一年多。
上个月，仁川富平区某公寓也接连收到要求立即撤回儿童公园内安装公共厕所计划的请愿。该厕所是富平2区再开发项目运营商承诺捐赠彩纳的基建设施，虽已包含在竣工验收条件中，但附近公寓住户表示若在正门旁安装厕所，可能会产生恶臭和卫生问题，从而表示反对。
专家认为，仅凭捐赠彩纳设施以公共设施形式建成，很难认定其具备充分的“公共性”。因为根据实际运营方式，公共性的感知度会大不相同。关键在于设施是否对外部市民充分开放，或运营过程中是否存在使用机会受限等问题。
大真大学智能建设环境工程学部教授白仁吉（音）表示：“捐赠彩纳因项目条件和设施性质的不同，很难一概而论。但原则上，如果设施仅为特定小区的住户服务，就很难将其视为捐赠彩纳。”他强调：“应该让包括小区住户在内的普通市民能够以同等资格进行使用。”
建筑空间研究院副研究员裴善惠（音）表示：“对于图书馆、体育设施、文化设施等需要在生活圈层面广泛开放的设施，有必要从公共建筑的角度审查如何更好地建设和运营。捐赠彩纳的关键在于针对‘接收什么样的设施以及如何接收’建立明确的管理标准。”