[비즈한국] 舆论对“全租房”（Jeonse）制度的看法十分冷淡。随着全租房诈骗、逆全租（退租时房东无法退还押金）、杠杆投资等问题接连爆发，“全租制度寿命已尽”的论调也获得了支持。有人批评称，房东向租客借取巨额押金，并用这些钱再去买房的模式本身就不正常。事实上，难以否认的是，全租制度确实已经成为导致房价上涨、家庭负债增加以及租赁市场不稳定的导火索。
然而，取消全租制度就是答案吗？面对这个问题，必须审慎对待。全租不仅仅是一种租赁合同方式，它是在韩国高房价、公共租赁住房不足、养老收入不稳定以及金融资产积累率较低的现实环境下，运作的一种民间居住金融体系。如果仅仅因为存在问题就废除该制度，那么该制度所承担的成本和风险并不会消失，而是会转嫁给其他人。
如果废除或急剧缩减全租制度，首先承受其成本的不是房东，而是无房租客。
全租房并非免费居住
当人们支持全租房时，常说“因为不用交月租，所以是免费居住”。这其实是不准确的。租客向房东提供巨额押金作为无息或低息贷款，其实是以这些资金的“机会成本”作为租金。如果租客申请了全租贷款，还得向银行支付利息。
尽管如此，人们依然需要全租房，因为比起月租，全租对现金流的压力更小。全租贷款利息是每月消失的成本，但租客用自有资金垫付的押金，在合同正常结束后是可以收回的。相反，月租则是每月支出的纯消费。
假设将4亿韩元的押金房改为押金5000万韩元、月租200万韩元的模式。虽然租客可以拿回3.5亿韩元的押金，但每年必须承担2400万韩元的月租支出。即便将拿回的钱存入年利率3%的存款中，税前利息收入也仅有1050万韩元。仅从简单的计算来看，与居住相关的年度现金支出就增加了1350万韩元。
虽然对于全租贷款较多的家庭来说计算结果可能不同，但这正是不能断言“全租房月租化”能降低所有租客负担的原因所在。
韩国银行也指出了同样的问题。韩国银行评估认为，全租制度一直起到“居住阶梯”的作用，即降低了居住成本并帮助租客过渡到拥有自有住房。相反，如果转为月租，低收入租客的租金支出占比会显著提高，从而削弱其消费能力。
市场已经迅速向月租迁移
在讨论废除全租之前，首先要看清楚目前租赁市场正在发生什么。
韩国银行分析国土交通部的实际成交数据后发现，以2025年10月的签约日期为准，月租在租赁成交中的占比已升至60.2%。按申报日期计算，当月占比为63.5%。非公寓住宅的月租占比更是高达77.2%。公寓的全租成交占比也在持续下降，取而代之的是半月租和月租。
2025年12月一个月内申报的月租成交量为16万6895件，较去年同期增长了26.5%。月租比全租更为“例外”的租赁时代已经结束了。韩国租赁市场正在向以月租或保证金月租为主的方向转变。
问题在于月租化的速度。在房价高企、租客收入增长有限的情况下，如果全租迅速减少，家庭将不得不放弃买房并支付月租。一个没有能力负担10亿韩元房价的家庭，并不会因为不买房就万事大吉。这些家庭依然需要居住的地方，并依赖首尔及首都圈的工作、教育和交通便利性。
如果全租消失，居住成本并不会随之消失。它只是从作为资产的“押金成本”转变为作为支出项的“月租成本”。
月租化对低收入阶层更为残酷
月租最大的问题在于破坏了家庭的每月现金流。
韩国银行利用家庭金融福利调查，计算了全租家庭转为月租后的影响，结果显示，收入处于最低阶层（1分位）的家庭，其房租支出占收入的比例上升尤为明显。如果将非公寓全租押金的一半转为月租，1分位家庭的居住成本负担率会从14.0%飙升至29.4%，若全部转为月租，则会升至43.0%。
这意味着不仅仅是居住成本这一项增加。随着月租增加，食品、教育、医疗和养老储蓄都会相应减少。消费萎缩，资产积累速度放慢。由于工资的大部分每月都要支付给房东，积累买房“第一桶金”的时间也会变得更长。
韩国银行的分析显示，与维持全租的家庭相比，转为月租的家庭其信用贷款的使用额增长更多。这意味着他们可能因月租负担导致现金流不足，进而通过利率较高的信用贷款来弥补。如果限制全租贷款，看起来家庭负债似乎减少了，但如果租客的月租负担加重，负债形式可能只是从全租贷变为了信用贷款或生活费贷款。
主张废除全租的一方批评全租押金是“隐性债务”。这种说法没错。但为了减少房东的负债而牺牲租客的可支配收入，这是否合理又是另一个问题。
全租房扩大了住房选择的自由
全租的另一项功能是为租客提供机会，即使不拥有房产也能居住在相对优质的住宅中。
假设有一个拥有3亿韩元自有资金的家庭。这个家庭能够购买的房子与能够全租的房子，在地理位置上会有很大差异。若一套公寓买卖价格为9亿韩元，全租价格为5亿韩元，那么租客可以利用一定的全租贷款入住，但若要购买，则需要更多的自有资金和住房抵押贷款。
对于职场变动频繁的年轻人、因为子女教育必须在特定地区居住一段时间的家庭，以及退休后想要缩小居住面积的老年人来说，全租也非常有用。因为即使不拥有房产，也能在较长时间内获得高质量的居住服务。
2024年，韩国一人户家庭达到804万5000户，占总家庭数的36.1%。在首尔，一人户家庭的占比甚至达到了39.9%。随着家庭规模缩小，职业和居住地变动变得频繁，买房和月租之间的“中间选择”的重要性就越发凸显。
全租并非对所有人而言都是最佳制度，但消除全租这一选择，也绝对不是一项旨在扩大租客选择权的政策。
全租消失后的空缺由谁填补？
如果坚持主张废除全租，就必须回答最后一个问题：全租消失后，数百万租客的选择是什么？
公共租赁住房足够吗？不。民间长期租赁住房能够稳定供应吗？目前看来很难。仅凭月租税额抵扣，就能负担得起首尔和首都圈的高额租金吗？这同样有局限性。
最终，如果急于废除全租，大部分家庭将不得不转向月租。随着月租占比提升，房东获得了稳定的租金收益，而租客则必须每月将收入的一部分用于居住。有资产的阶层获取租金收益，没有资产的阶层用劳动收入支付月租。这实际上是一种将房地产资产差距转化为收入差距的结构。
全租并不是完美的制度。在房价上涨期，它会刺激杠杆投资；在价格下跌期，会产生“逆全租”风险。韩国银行也评估认为，扩大月租确实在降低家庭负债和楼市波动性方面具有正面意义。
但我们必须同时看待该制度的副作用及其存在的理由。全租一直以来让无数无房家庭减少了月租负担，在特定时期积累了资产，并能选择比买房地段更好、环境更优的住房。在能够替代这一功能的公共租赁和民间长期租赁供给不足的情况下，贸然废除全租，与其说是改革，不如说是变相的成本转嫁。
韩国需要的不是废除全租，而是能确保押金安全返还的全租，能承受房价下跌的全租，以及不再成为杠杆投资“燃料”的全租。
我们不应放任全租制度维持过去的老样子。但仅仅因为发生了全租诈骗就将全租本身赶出市场也是危险的。因为填补全租空白的，极有可能是昂贵的月租，而非廉价的公共租赁。
制度的失败是完善该制度的理由，而不是剥夺普通民众必要选择的理由。
※笔名“Pashong”而闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈（音译），曾担任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营Naver博客“Pashong的世间考察”及YouTube频道“Stew TV”。著有《3040房地产新手初次房地产投资（2026）》《重写大韩民国房地产使用说明书（2025）》《京畿道房地产的力量（2024）》《首尔房地产绝对原则（2023）》《仁川房地产的未来（2022）》《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》《大韩民国房地产未来地图（2021）》《从现在开始只有会涨的地方才会涨（2020）》等书。