【Bizhankook】6月26日，首尔松坡区文井洞Garden 5 Tool栋的1楼走廊显得十分冷清。在经营工业用具的专门卖场区域，大部分店铺要么熄灯，要么处于空置状态。尽管有少数店铺开门营业，但鲜见访客踪迹。透过玻璃门，随处可见空荡荡的室内空间。
2楼及以上的空置情况虽较1楼有所改善，但各区域仍有不少空置商铺。甚至能看到整排店铺无人入驻的情况。部分走廊堆放着空纸箱，商铺门前贴着要求清理长期堆放杂物的通知。
虽然Garden 5 Tool栋通过协议出让方式重启剩余商铺销售已过去2个月，但Tool栋各处依然空置严重。当天在现场采访的商户们普遍期盼空置店铺能早日填满。在Tool栋经营工具店的A某表示：“对于经商者而言，空铺被填满自然是好事，希望能引进一些能吸引人气的规模化设施。”
也有人对Tool栋产生负面口碑表示担忧。另一位店主B某说：“我知道外面有人把这里形容为‘鬼屋’，由于这种负面印象，恐怕连想入驻的人都会望而却步。”
首尔住房公社（SH）曾在今年1月和3月两次发布Tool栋地下2楼及地上2、3楼的未售商铺预售公告。此后，未能找到买主的剩余商铺于4月转为无需投标的协议出让方式。今年的举措旨在处理长期滞销的未售商铺。据SH统计，目前Tool栋的空置率为13%~14%左右。作为清溪川商户搬迁配套工程而建的商场，至今仍难以找到新主人或租户。附近的一名房产中介表示：“有些商铺甚至已经空置了18年。”
Garden 5是为清溪川复原工程中被迫迁出的商户们提供的搬迁安置项目。Tool栋原定作为工具和工业用具商户的经营空间。首尔市在搬迁公听会上曾承诺以7000万韩元的价格优先配售23㎡的店铺给清溪川商户，但2007年实际发售价竟涨至1.5亿至2.1亿韩元水平，因经济负担过重，放弃入驻的商户不断增加。
过高的售价导致初期定居失败，作为工具及工业用具专业商场的集客能力也未能形成。适合吸引普通消费者的业态受限，进一步加剧了长期空置。即使重新供应空铺，新买家或租户能期待的营业基础也十分有限。
长期空置已演变成公共负担。在2024年首尔市议会行政监查中，有指控称SH从2009年至2024年9月，在Garden 5空置管理费上支出高达586亿韩元。由于SH承担了长期卖不出的商铺管理费，引发了关于公共企业财政负担的争议。不过，SH在29日接受Bizhankook采访时解释称：“这是从初期空置期开始累计的金额，并不直接反映目前的实时负担水平。”
SH多年来一直在推动多项方案以减少空置。定期发布未售商铺预售公告，并认为1楼空置对整体商圈氛围影响巨大，故持续尝试出售。2020年曾商讨引入宜家韩国（IKEA Korea）入驻1楼。2021年，将Tool栋5楼从销售设施变更为办公设施后出售。然而，尽管有这些尝试，Tool栋依然空置严重。
难以减少空铺的另一个原因是区分所有制结构。Tool栋被分割成7~10坪左右的小型商铺出售。若要吸引大型租户或变更用途，必须协调现有所有者和业主们的利益关系。SH相关人士表示：“对于区分所有结构的商场，即使想改变用途或推进其他方式，也很难获得一致同意。”
SH计划优先通过预售减少空置，必要时考虑部分租赁。但因现有业主的反对，转为租赁并不容易。SH还透露：“预计7月初将推进Tool栋1楼的一揽子供应，若1楼能完成供应，相信对解决2、3楼的空置会有所帮助。”
专家指出，仅依靠重复销售流程难以解决长期空置问题。在维持初期销售方式和区分所有结构不变的情况下，即便反复供应空置商铺，也很难转化为实际需求。
建国大学房地产学系教授柳善钟表示：“起初这种商铺就不应采取销售方式，而应选择租赁。正是因为进行了销售，使得业主们各自拥有不同的利益诉求，导致后期想要进行新的开发或变更用途时，结构上极难获得同意。”
柳教授认为仅靠转卖剩余商铺存在局限性。他指出：“若要使利益关系已经复杂化的商场恢复正常，需要由具备经营能力的专业主体来接管。”柳教授认为，SH有必要筹措特别预算并设立专门经营架构，以推动实质性的正常化方案。
世宗大学房地产AI融合学系教授申宝妍认为，应脱离以工具商场为主的旧有利用方式，重新审查Tool栋的用途和经营模式。申教授表示：“比起工具商场，引入能吸引人流的设施显得更有必要。”
申教授建议考虑引进大型店铺，或将其作为综合销售设施、办公设施等其他用途进行开发。她说：“依靠个别业主各自经营的方式存在瓶颈，可以考虑寻找能够进行‘总承包租赁（Master Lease）’运营的主体，对特定区域进行统一管理。”总承包租赁是指由运营商统一承租空间，负责细分租赁和整体运营的方式。但申教授补充道：“从其他购物中心的案例来看，当前商业设施的经营条件普遍严峻，这种方式在现实中也并不容易实现。”